不動産売買にかかる仲介手数料の相場と計算方法やシミュレーションを紹介

不動産売買に必要な費用として、最も割合が大きいのが仲介手数料。

家やマンションの売却を考えたときに、「どのくらい仲介手数料を支払うのだろうか」と気になる人も多いはず。

この記事では、不動産売買にかかる仲介手数料の相場から計算方法や実際のシミュレーション・手数料以外に必要な費用について解説します。

信頼できるおすすめの不動産会社が見つけられる「一括査定サイト」や「仲介手数料を安くする方法」も紹介しますので、ぜひ最後までお読みください。

不動産売買にかかる仲介手数料はどのくらい？相場がシミュレーションでわかる

不動産売買にかかる仲介手数料の相場は、売却する不動産の売買価格によって10万円〜100万円と大きく異なります。

仲介手数料の相場について、知っておきたい主な項目は次の通りです。

• 仲介手数料の上限
• 仲介手数料の計算方法
• 手数料の早見表
• 2,000万円で戸建てを売却した際の手数料のシミュレーション

売主と買主の売買契約が成立した時に、不動産会社に対しての成功報酬として発生するものが仲介手数料です。

不動産売却する際、仲介を依頼するため不動産会社と媒介契約を結んでから、売買先を探します。

仲介手数料を払いたくない人は、土地や戸建て・マンションなどの不動産売買は個人でも可能。
ただ専門知識がないと売買を成立させるのは難しいため、一般的には不動産会社に仲介を依頼します。

不動産売買の手数料は上限が決まっている

不動産売買にかかる仲介手数料は、国の法律で上限が定められており、手数料の上限は次の通りです。

• 200万円以下の金額＝売買価格の5％＋消費税
• 200万円を超え400万円以下の金額＝売買価格の4％＋消費税
• 400万円を超える金額＝売買価格の3％＋消費税

（参照：国土交通省「宅地建物取引業法」）

不動産の売買価格をあてはめれば、仲介手数料を算出できます。

実際には段階ごとに異なる料率がかけられるので、計算は複雑です。

続いておおよその仲介手数料がわかる計算方法を、紹介していきます。

不動産売買の仲介手数料を計算する方法

計算しやすい不動産売買の仲介手数料は、次の方法です。

売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	売買価格×5％＋消費税
200万円を超え400万円以下の部分	売買価格×4％＋2万円＋消費税
400万円を超える部分	売買価格×3％＋6万円＋消費税

上の表の計算方法で仲介手数料の上限が決められ、不動産会社によってはこの金額よりも下回る場合があります。

仲介手数料の上限の早見表

あなたが売りたい戸建てや、マンションの仲介手数料の上限がいくらなのかの相場は、こちらの早見表を参考にしてみてください。

仲介手数料の早見表

売買価格	計算式	仲介手数料の価格
200万円	200万×5％＋消費税	110,000円
300万円	300万×4％＋2万円＋消費税	150,400円
400万円	400万×3％＋6万円＋消費税	198,000円
500万円	500万×3％＋6万円＋消費税	231,000円
1,000万円	1,000万×3％＋6万円＋消費税	396,000円
1,500万円	1,500万×3％＋6万円＋消費税	561,000円
2,000万円	2,000万×3％＋6万円＋消費税	726,000円
3,000万円	3,000万×3％＋6万円＋消費税	1,056,000円
4,000万円	4,000万×3％＋6万円＋消費税	1,386,000円
5,000万円	5,000万×3％＋6万円＋消費税	1,716,000円

不動産会社は、仲介を依頼する際に売買価格の査定を提示します。

表と見比べて、明らかに相場より高い手数料を請求されていないか、確認しておきましょう。

2,000万円で戸建てを売却した際の手数料シミュレーション

2,000万円の不動産に対する仲介手数料の上限は、表を確認すると『726,000円』となっています。

実際に、2,000万円の家を売却した場合の仲介手数料を、簡単な計算方法でシミュレーションしてみましょう。

• 2,000万円の×3％＝60万円に＋6万円＝660,000円
• 66万円の消費税10％＝660,000円
• 66万円＋6万6,000円＝726,000円

2,000万円の戸建てを売却した際にかかる、仲介手数料『726,000円』の内訳を確認できます。

不動産売買の仲介手数料とは？知っておきたい基礎知識

仲介手数料とは、不動産売却において、売買契約が成立した時に支払う不動産会社への「成功報酬」です。

不動産会社は売却だけでなく、購入や賃貸契約の際にも、手数料を請求するビジネスになっています。

物件の売却や購入の契約が成立しなかった場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。

仲介手数料に含まれる不動産会社の業務は、次のような活動が含まれます。

• チラシの作成や不動産情報サイトへの掲載
• 不動産売却におけるアドバイス
• 買主への物件案内や手続き
• 不動産売却条件の交渉や契約手続き

仲介手数料の基礎知識について、知っておきたいことを続けて解説しておきます。

不動産会社は契約方式によって受け取る手数料が異なる

不動産売買の価格に応じて、売主と買主のどちらもが仲介手数料を支払います。

契約方式には、売主と買主両方の仲介を同じ会社が行う「両手取引」と、別々の会社が行う「片手取引」があります。

契約方式によって、受け取る手数料がどのように異なるのか見ていきましょう。

両手取引は売主と買主の両方から手数料を受け取る

両手取引とは、1つの不動産会社が売主と買主の両方の間に入って取引を成立させます。

成立した場合は、売主と買主の両方から手数料を受け取れます。

両方から上限額の手数料を受け取れば、不動産会社の報酬は倍に。

利益が多くなるため、仲介手数料を値引きしたい場合は、片手取引に比べて交渉する価値があるでしょう。

両手取引には囲い込みにあうリスクもある

仲介手数料が安い場合は、不動産会社が値引き分を補うために両手取引で「囲い込み」している可能性があります。

囲い込みとは、他社から物件の購入依頼があっても断り、自社が手配した人にのみ案内をすること。

せっかく申し込みがあっても売却できず、最終的に物件の価格を下げる必要が出てくる可能性もあります。

仲介手数料が安すぎる不動産会社は、トータルで損をする可能性もあるため注意が必要です。

仲介手数料の金額だけでなく、売却実績にも注目して不動産会社を選びましょう。

片手取引は売主か買主のどちらかから手数料を受け取る

片手取引は、売主の不動産会社と買主の不動産会社が異なり、不動産契約を成立させる形態です。

この取引では不動産会社が売主または買主の、どちらか片方から仲介手数料を受け取ります。

仲介手数料を値引きしたい場合は、両手取引に比べて報酬が少ないため、値下げ交渉は難しいでしょう。

仮に値下げ交渉が成功しても、不動産会社は報酬が多い両手取引の物件を優先します。

片手取引の売買は、売却活動を手抜きする可能性があります。

仲介手数料が安すぎる不動産会社には注意が必要

仲介手数料の安い不動産会社の場合、初期費用を抑えられるメリットがあります。

不動産を売却する際には、不動産登記に必要な費用や引越し費用などお金が必要です。

一番費用の高い仲介手数料を抑えられれば、住み替えの自己資金に余裕ができるでしょう。

しかし不動産売買には、広告費用や物件案内などで多額の費用がかかります。

仲介手数料を割引する会社は、広告費を削減し販売活動に注力してくれない可能性もあるので、物件の購入希望者が現れないケースも考えられます。

不動産会社選びは一括査定サイトで探すのがおすすめ

少しでも仲介手数料を抑えたい、でもサービスはしっかり受けたい！と思ったら、不動産会社一括査定サイトで探すのがおすすめ。

一括査定サイトは、登録が無料で複数の不動産会社に査定を頼めるため、不動産売却のおおよその相場が分かります。

信頼できる不動産会社を見つけるために、おすすめの一括査定サイト3社を紹介していきます。

LIFULL HOME’S

公式サイト	https://www.homes.co.jp/satei/
対象不動産会社数	3,587社

LAFULL HOME´S（ライフルホーム）は、株式会社LAFULLが運営するサービスで、日本最大級の不動産・住宅情報サイトです。

サービス利用者数は838万人以上を突破し、参加社数は全国3,596社と豊富。

様々な不動産会社の査定額を見比べながら、売りたい物件にあった不動産会社を探せます。

HOME’S独自に設けた掲載基準で、より正確な不動産情報を提供し、個人情報もセキュリティがしっかりしているため安心です。

イエウール

公式サイト	https://ieul.jp/
対象不動産会社数	1,974社

イエウールは、業界最大級の一括査定サイトで、年間20万件を超える売却成立の実績を出しています。

対応エリアの幅が広く、都市部から地方まで全国1,900社以上の不動産会社を登録。

悪徳業者を排除し、良質な不動産会社を集めています。

ただエリアによっては、大手不動産会社の登録が少ないデメリットもあります。

スマホからでもチャット形式で簡単に問い合わせできるので、不動産売却についての知識がない人にはイエウールがおすすめです。

東急リバブル

公式サイト	https://www.livable.co.jp/baikyaku/lp_b/
対象不動産会社数	非公開

東急リバブルは、東急グループで不動産流通に特化した会社です。

不動産取引実績が豊富で、年間2万5千件を超える売買仲介取引実績があります。

「リバブルあんしん仲介保証」で、検査・補修費をしっかりと保証してくれるのが東急リバブルの強み。

面倒な売却後のトラブルも最長2年間、最大500万円までサポートしてもらえます。

次戦に申し込んでおけば、もし不動産が売れなくても、東急リバブルが直接購入する保証付きにも対応。

ビデオ通話でのオンライン相談もできるため、直接来店する時間がない人にも向いています。

仲介手数料を支払うタイミングは売買が成立してから

仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約が成立してから不動産会社より請求されます。
売買契約が成立しなければ、仲介手数料を支払う必要はありません。

手数料は、2回に分けて支払う方法が一般的です。

• 1回目は契約書にサインして売買契約が成立した時、買主から売主へ手付金を支払い。そこから不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。
• 2回目は物件の引き渡し時で、買主から売主へ購入代金を支払い。物件の引き渡しが完了した段階で残り全額を支払います。

仲介手数料の支払い方法は、金額が大きいため振り込みの方が安心です。
振込手数料は発生しますが、大金を持ち歩くのは危険なので、振り込みで対応しましょう。

銀行ATMで引き出す場合には、1日50万円のような引き出し上限があります。
事前に余裕をもって準備しておきましょう。

仲介手数料をクレジットカード払いできる不動産会社はほとんどない

不動産売買における仲介手数料の支払いには、クレジットカードを使える不動産会社はほとんどありません。

仲介手数料の金額は100万円前後になるケースも多く、カード払いに対応すると、不動産会社側が支払うカード手数料も高額になってしまいます。

手数料を抑えるために、振り込みで支払いを行う不動産会社がほとんどです。

不動産取引の中でも、賃貸契約ではクレジットカードを使えるケースも多いです。
クレジットカードを利用すれば、毎月の家賃でお得にポイントを貯められます。

不動産売買には確定申告が必須！様々な控除や特例を紹介

不動産売却では仲介手数料の他に、税金も費用のひとつとして覚えておきましょう。

戸建てやマンションを売買すると大きな金額が動きます。売却して利益を得たら確定申告が必要です。

売買すると発生する税金に対しては、一定の条件を満たせば負担が軽くなる様々な控除や特例があります。

知らずに損してしまわないよう、不動産売買における手数料を安くする方法や、手数料を安くするための注意点を紹介します。

マイホームを売ると最高3,000万円の特別控除がある

マイホームを売却したときは、譲渡所得から3,000万円までを控除できる特例があります。

特例の適用を受けるための要件は、次の通り。

• 譲渡する時まで、そのマイホームに居住していること
• 転勤して本人が住んでいない場合には、配偶者が住んでおり戻ってくれば同居すると認められるとき

(参照元：国税庁ホームページ「マイホームを売ったときの特例」)

マイホームを譲渡した翌年2月16日から3月15日までの確定申告時期に手続きの必要があります。

3,000万円控除は3年に一度しか適用できません。

ただし10年超所有の住居不動産に対する軽減税率は、合わせて適用が可能です。

10年以上持っている家には軽減税率が適用される

10年以上所有している家を売却する場合には、「10年超所有軽減税率の特例」で譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。

3,000万円特別控除の特例と併用できるため、節税のメリットもありますが、確定申告しなければなりません。

また一般の長期譲渡所得の税率が20.315％に対し、譲渡所得6,000万円以下の部分が譲渡所得税率14.21％になり、軽減されてお得。

適用条件は、売却した年の1月1日現在において10年を超えていること。

(参照元：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」)

被相続人の空き家を売ると最高3,000万円までの控除

一人暮らしの親が亡くなり、空き家になって実家を相続人が売る場合の控除もあります。

譲渡所得の金額から、最高3,000万円までの控除が可能。

平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるのが条件です。

条件の細かい内容は、次の通りです。

• 昭和56年5月以降に建てられたこと
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと
• 相続開始の直前まで被相続人だけが住んでいたこと

身内の空き家問題で悩んでいる人は、こういった特例があることも知っておくと、売却をしやすくなります。

(参照元：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」)

2009〜2010年に取得した土地の譲渡は1,000万円の控除

リーマンショックの翌年の2009〜2010年に取得し国内の土地等を5年以上保有して譲渡とした場合は、譲渡所得の金額から1,000万円を控除できます。

譲渡所得の金額が1,000万円に満たない場合も、その譲渡所得の金額が控除額です。

ただし親子や夫婦などの、特別な間柄から所得した土地等でないこと。

相続・遺贈・贈与・交換・代物弁済・所有権移転外リース取引により、所得した土地でないことが要件です。

(参照元：国税庁「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲与したときの1,000万円の特別控除」)

公共事業のための売却は特例を受けられる

個人が公共事業のために土地を譲渡した場合にも、控除を適用できます。

譲渡所得の税額計算と、その土地の譲渡に係る対価補償金について、特別控除として5,000万円を控除できます。

控除の条件は、次の通りです。

• 売却する土地建物は固定資産であること
• 課税の特例を受けていないこと
• 申し出から6カ月経過した日までに譲渡していること
• 最初の買取の申し出を受けた人が譲渡していること

(参照元：国税庁「収用等により土地建物を売ったときの特例」)

控除や特例は併用できないケースが多い

国が定めている様々な税金控除や特例は、併用できないケースも多くあります。

例えば「マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除の特例」は「住宅ローン控除」との併用ができません。

住宅ローンを組んでマイホームを購入した時に、住宅ローン控除の適用を受けて10年以内の売却ではローン控除が満了していないため、重複する可能性があるので注意が必要です。

マイホーム売却の3,000万円特別控除と、2009～2010年に取得した土地の譲渡の1,000万円特別控除との併用もできません。

利益が出ていなければ確定申告は不要になる

不動産売却して利益が出たら譲渡所得の確定申告が必要です。

ただ課税所得金額や特例の有無によって、利益が出なければ確定申告は不要です。

不動産を売却した時に出た譲渡益（譲渡所得）は次のような計算方法で算出します。

譲渡所得＝収入金額－（所得費＋譲渡費用）

取得費とは、譲渡した所得費に要した費用です。

• 購入代金
• 購入時にかかった税金
• 仲介手数料
• 設備費

申告漏れや遅れで税金を正しく納税できなかった場合、追徴課税を取られる可能性があります。

不動産を売った後はすぐに、かかった仲介手数料と手元に入った売却益を確認。

プラスになっていないか、慎重に確認しておきましょう。

不動産売買にかかる費用は？仲介手数料以外に必要な費用をチェック

マンションや戸建ての売買には、仲介手数料のほかに登記費用や印紙代、引越し費用や税金など必要な費用がかかります。

仲介手数料ほど高額ではありませんが支払う時に困らないよう、いつまでにいくら現金が必要か、それぞれの手数料について詳しく解説します。

登記費用や住宅ローンについての費用

登記費用は、売主が売却した不動産に住宅ローンが残っていた場合「抵当権抹消登記」を負担します。

抵当権抹消には登録免許税に加え、5,000円〜2万円ほどを司法書士に支払います。

また売却する不動産に、住宅ローンの残債がある場合は、売却までの間に完済しておかなければなりません。

金融機関に一括繰り上げ返済する必要があり、それには手数料がかかります。
金融機関によって、条件や手数料が異なるため、事前の確認が必要です。

金額は5,000円から3万円以上の手数料の違いがあり、支払いはローン全額返済の時に支払います。

印紙代

印紙税とは、不動産の売買契約書を作成した時に、その売買価格に応じてかかる税金です。

契約書に金額に応じた収入印紙を貼付して、消印すれば納税が完了します。

2014年4月1日から2022年3月31日までの間で作成された不動産契約書は、軽減税率の適用が受けられます。印紙税は以下の通りです。

契約金額	本則課税	軽減税率
50万円を超え 100万円以下のもの	1,000円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え 1,000万円以下のもの	1万円	5,000円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの	2万円	1万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超えるもの	10万円	6万円

300万円で不動産を売却した場合でも、1,000〜2,000円ほどのため大きな負担にはなりません。

引越しにかかる費用

住んでいる戸建てやマンションを売却する場合は、買主へ引越す前に、引越しを済ませなくてはいけません。

引越し費用は、移動距離と荷物量、引越しの時期によって異なります。

また引越し会社によって料金に差がありますので、数社に見積もりを依頼して比較するのをおすすめします。

単身ならば3万円ほど、4人家族であれば15～20万円ほどの料金がかかるとみておきましょう。

すぐに新居が見つからない場合、仮住まいの引越し費用と新居へ引っ越す費用の2回発生するので注意が必要です。

譲渡所得税と住民税

土地や建物を売却して譲渡所得が出た場合は、譲渡所得税と住民税が課税されます。

土地や建物を売った時の所有期間が、売った年の1月1日時点で5年を超えると「長期譲渡所得税」、5年以下の場合は「短期譲渡所得税」がかかります。

それぞれの所得税と住民税の税率は次の通りです。

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得	15％	5％
短期譲渡所得	30％	9％

確定申告の時には、所得税と合わせて基準所得税額に、復興特別所得税2.1％をかけて申告と納付をします。

仲介手数料をかけずに不動産を売買する方法もある

不動産売買の仲介手数料は、売り方や工夫次第で安くできる可能性があります。

仲介手数料を抑えるためには、こちらの方法での売却が向いてます。

• 不動産会社に買い取りしてもらう
• 個人売買で売却する

仲介手数料とは、不動産売買における仲介で発生します。

それぞれの不動産売買の方法について、メリットや注意点についてわかりやすく解説しますので参考にしてみてください。

不動産会社に買い取りをしてもらう

不動産会社に直接買い取りをしてもらう場合は仲介手数料が発生しません。

新たな買主への仲介を依頼せずに、売却できるからです。

広告や内覧など買主を探すための販売活動をする必要がないため、短期間で売買でき現金化も素早くできます。

中には、今まで使用していた家具の処分やハウスクリーニングが不要。
売却後の装備不具合にも、対応してくれる不動産会社もあります。

急に転勤が決まり、忙しくて余計な経費や手間をかけたくない人におすすめの方法です。

買取りでは安く売却価格が安くなりやすい

売却価格が仲介売買に比べて、3割ほど安い価格でしか売却できません。

売却価格から広告宣伝費やリフォーム費用が、差し引かれているためです。

仲介手数料が無料だからといって、買い取りを選ばずに、しっかり考えて選択しましょう。

不動産の売却価格が安くなり、手元に残るお金も少なくなる可能性があります。

売却価格を安くして仲介手数料を無料にするのか、それとも価格を高くして仲介手数料を支払うのか。

手元に残る金額だけでなく、手間もよく考えて選びましょう。

個人売買で持っている不動産を売却する

不動産会社を通さず個人売買で不動産を売却すれば、仲介手数料は一切かかりません。

親族や知人に売買するのであれば、不動産会社を通して仲介手数料を支払わずに取引したほうが、手数料を抑えられます。

個人売買の落とし穴はプロの目が入らないこと

仲介なしで不動産を売買するには、大きなリスクがあるのも事実です。

不動産の売買には、専門的な法律も必要で手続きが複雑なため、トラブルも発生しやすいからです。

必要な書類や重要事項の説明などを、すべて自分で行なわなければならず、時間や労力がかかるでしょう。

個人売買でトラブルになると対処が難しい

売却後に家の問題点が見つかると、買主は売主に対して補修等の費用を請求できるため、売主が対処しなくてはいけません。

不動産会社を通して売買していれば、プロが適切な対処を相談できます。
そもそもトラブルに発展しないよう、売却前に家に不具合がないか、入念にチェックしてくれる会社もあります。

個人売買は、仲介手数料を節約できる反面、売買価格や契約トラブルが起こりやすいです。

不動産の手数料を抑えるには一括査定での依頼がおすすめ

ここまで不動産売買にかかる仲介手数料について、相場から計算シミュレーション、安くする方法まで紹介しました。

不動産の売買は高額のお金を扱うため、かかる手数料も大きくなります。
手数料の相場を考慮しながらも、不動産売買にはサポートが大切。

そのためには、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。

少しでも仲介手数料を安くして、スムーズな不動産売買ができるよう、不動産会社の一括査定サイトの利用をおすすめします。

複数社への見積もりを一気に済ませて、信頼できる不動産会社を見つけましょう。